超六成房企市值低于百亿元 专家建议需建立“科学的市值管理制度”

上市公司“伪市值管理”现象向来受到资本市场和证券市场诟病。

近日,上海社科院市值管理研究中心执行主任毛勇春向《中国经营报》等媒体记者表示,市值管理和股价操纵存在本质区别,前者是公司价值管理在资本市场上的延伸,是管理学科、系统工程,后者企图短期获利,利用资金、交易和信息优势滑向股价操纵的边缘,即便再碰瓷或披上马甲也是伪市值管理,受监管部门打击。

拨开迷雾、去伪存真,科学的市值管理方法成为当前包括房地产在内各行业关注的焦点。据最新发布的《2021中国房地产上市公司市值管理研究报告》(以下简称“《报告》”)显示,2020年底,房地产上市公司市值总量为5.28万亿元,11家公司市值超过千亿元,但市值在100亿元以下的房地产上市公司达到188家,占到64.4%;82家公司市值低于30亿元,占29.1%;5家市值低于3亿元的开发企业存在退市风险。

在业内人士看来,经过30年来的发展,国内现有房地产上市公司已达到292家,只有建立科学的市值管理制度,才能打击股价操纵等做法,真正建立市值管理体系和公平的竞争环境。

管理水平分化

“目前,业内对房地产上市公司市值管理的系统研究和科学评价近乎空白。”对于当前房企的市值管理表现,上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁直言,很多大股东与高管还没有认识到市值管理的价值,房地产业是最需要通过市值管理推动发展、破解瓶颈的行业。

作为国内首份中国房地产上市公司市值管理的专业研究报告,《报告》根据开发类房地产上市公司、物业管理类房地产上市公司和服务类房地产上市公司等分类,适合中国房地产上市公司市值管理水平的评价体系。

根据《报告》,开发类房地产上市公司排行主要集中在C级,共88家,占44.2%,而达到A级的共20家,占比10%。市值管理水平达到A级的开发公司,一般都是市值和资产规模大、在资本市场和实体行业运行时间较长的公司。

房地产开发类上市公司的市值分布相对均衡,TOP10中前9家公司市值都超过千亿元,其中前三位分别是万科、龙湖和碧桂园。

《报告》显示,房地产市值管理能力和综合开发实力有较强的联系,但并不是完全一一对应,个别房企综合开发实力强,市值却不高。而且,各类房企的市值管理水平呈现分化现象。

2020年,开发类上市公司的市值增量不多,TOP10平均增长为92亿元,增量在50亿元~100亿元之间的仅有2家。同时,2020年中国房地产上市公司市值下降超过10亿元的共有104家,其中,市值下降超过50亿元的达39家,全部为开发类房地产上市公司。房地产开发类公司市值平均增长率为-12.3%,仍有部分企业强势增长,增长率排名前10家的市值平均增长率为66%。

值得一提的是,2020年受疫情等因素影响,物业管理未来服务业态的升级给予投资人很大的想象空间,市值也经历了大幅度增长,增长率前三名的企业也全部是房地产公司中增长最高的,且市值增长率都大于利润增长率。

拆解“市值下降之谜”

事实上,市值管理是基于上市公司本身的市值信号而运用科学管理手段和合规方法,使上市公司价值最优化的战略管理过程。

“市值管理与股价操纵根本不是一回事。通俗来说,惠及全体股东的市值管理工作可以在‘台上’大大方方地讲,而股价操纵只能在‘台下’进行。”毛勇春表示,上市公司追求溢价是天经地义的,好公司与好股票的统一是所有上市公司的追求与市值管理的正道。

当前市值管理过程中还是存在诸多困惑。崔霁提到,为什么房地产业绩表现不错,但是资本市场市值会发生背离?这是一种结构性的背离,尤其是房地产开发企业领域更是面临此类问题。开发企业未来是否会持续以相对低的估值状态存在呢?物业和服务是否房地产行业新市值的增长点?这都是市值管理工作需要解决的,最终目的就是把市值管理上升到企业战略层面,真正答复“资本市场需要什么样的优秀上市公司”的问题。

旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK)执行董事兼总裁林峰从房企自身的管理出发认为,企业上市之后要把市值管理当作战略性高度工作来抓,这不仅牵扯企业安全,也关乎企业的发展。短时间靠欺骗一部分人获得利益不是市值管理,真正的市值管理需要坚持“长期主义”,在于长时间信用基础的累积。

值得注意的是,按每年公司数加权平均,在1992年到2020年的近30年中,中国房地产上市公司年均市值增长率为33.5%,保持着持续增长的态势。

不过,2020年是整个中国房地产行业转型期,受到疫情影响,房地产上市公司市值呈复杂多变特征,房地产上市公司呈现极弱增长,市值总量仅增加867亿元。其中,由2020年新上市的公司市值带来了增量8487亿元,2019年底前上市的房地产公司市值总量实际下降7620亿元。

根据Wind数据库一级行业划分标准,在A股市场所有行业中,房地产行业是所有行业中唯一一个市值下降的行业,为-6.5%。统计显示,市值缩水一半以上的公司达到12家,全部为开发类或服务类上市公司,且为境外上市公司。

开发类上市公司市值总体呈扎堆下降的情况,由此出现了“市值下降之谜”,即好业绩为什么不能带来好市值?华东师范大学国际金融研究所所长、民建中央财政金融委员会主任黄泽民表示,从金融行业的角度看,有一个重要的内容,即预期。预期理论下,并不是说这个企业现在发展很好,投资者就一定会给予很高的预期或估值,这种关系并不一定成立。

“关键在于,企业除了确保当前商业经营表现不错外,还要确保后续经营也不错,这样才会有稳定的预期和较好的前景,投资者才会追捧。”黄泽民表示,房企当前面临诸多压力,包括银行贷款政策收紧等,更是需要研究预期和长期经营的关系。

房企尚缺乏市值管理理念

上海社会科学院市值管理研究中心特约研究员朱方明提到,从目前的资本市场看,不到30亿元的低市值房地产上市公司约占到30%,缺少规模市值或质量欠佳的企业会逐步被资本市场抛弃,是企业徘徊不前或逐渐衰退的表现。

“这类公司多数在行业中没有地位,营收和前景不稳定,基本处于被市场边缘化的境地,必须引起足够重视。”朱方明一针见血地指出。

统计数据显示,2020年底,纳入《报告》研究样本的中国房地产上市公司共292家。按国民经济行业分类标准,包括房地产开发经营企业216家,物业管理企业45家,房地产中介服务和房地产租赁经营等共31家。

不过,在整个房地产上市公司中,不到100亿元市值的房地产公司占多数。2020年底,市值100亿元以下的房地产上市公司达到188家,占到64.4%;市值50亿元以下的为42家,占到43.2%;市值低于30亿元的为85家,占到29.1%。

按资本市场对市值关注情况,可将中国房地产上市公司市值分为3亿元(有退市风险)、30亿元(低市值)、50亿元、100亿元、500亿元和1000亿元等维度进行统计分析。其中市值千亿元以上的仅有11家,以房地产开发企业为主的占9家;50亿元~500亿元市值规模是房地产上市公司市值的主要集中段,30亿元以下是“重风险区”。

以银城国际控股(01902.HK)、朗诗地产(00106.HK)、上置集团(01207.HK)等为代表的52家房地产开发企业市值在30亿元以下,占24%。另有5家开发企业的市值小于3亿元。

原上房集团、中华企业、金丰投资董事长徐林宝表示,企业关注价值创造等内容,需要关注企业领袖、团队、动力源泉和资源把控能力等四个要素。房地产战略资源有很多,既包括土地储备等传统战略资源,也包括在房地产市场变化中的灵活应变能力。房企需要在可控范围内寻找到最好的战略资源储备,让规模、效益和时间等都在可控的范围里面。

上海融客投资管理有限公司高级业务经理薛勇则认为,“市值下降之谜”恰说明房企缺乏市值管理理念。主动的市值管理是上市公司必须重视的理念,表现为合理的市值管理行为与不断提高的市值管理绩效相匹配。市值管理绩效可以直接体现在市值的健康增长。根据每个公司的实际情况和要求,上市公司可以从投资者关系管理到并购重组进行恰当的管理行为。

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